Kasus sengketa pembelian rumah tanpa Akta Jual Beli (AJB) di Tangerang Selatan baru-baru ini menjadi pengingat pahit akan bahaya transaksi properti yang tidak dilengkapi dokumen legalitas resmi. Peristiwa yang terjadi di Jalan Murjaya, Jurang Mangu Barat, Kecamatan Pondok Aren, ini menyoroti kerentanan pembeli yang mengandalkan kesepakatan lisan, bahkan dengan pihak yang dikenal dekat.
Salah satu penghuni rumah yang menjadi korban, Raffa Azman (21), menceritakan bagaimana keluarganya membeli sebuah rumah senilai Rp 1 miliar melalui perjanjian lisan dengan pemilik lama. Kedekatan personal menjadi alasan utama mengapa AJB tidak dibuat. “Perjanjiannya dibeli seharga Rp 1 miliar secara lisan karena sudah merasa dekat sekali,” ujar Raffa kepada Kompas.com pada Selasa (21/4/2026).
Keluarga Raffa telah melakukan pembayaran secara bertahap sejak tahun 2019 hingga 2021, dengan total sekitar Rp 840 juta, termasuk uang muka sebesar Rp 200 juta. Bahkan, mereka sempat dimintai tambahan Rp 60 juta untuk keperluan pengurusan sertifikat. Namun, sertifikat tersebut tidak pernah kunjung diproses.
Konflik memuncak pada tahun 2023 ketika pihak penjual mengirimkan somasi. Lebih mengejutkan lagi, uang yang telah dibayarkan oleh keluarga Raffa justru dianggap sebagai biaya sewa rumah. “Isi somasinya itu bikin kami kaget karena uang yang sudah kami cicil dianggap sebagai biaya sewa rumah sebesar Rp 50 juta per tahun,” ungkap Raffa.
Perselisihan ini akhirnya berujung pada pengosongan paksa rumah dan penembokan akses masuk. Kasus ini kini tengah dalam proses penyelidikan oleh pihak kepolisian.
Pentingnya AJB dalam Transaksi Properti
Praktisi hukum, Adyanisa Septya Yuslandari, menjelaskan bahwa Akta Jual Beli (AJB) merupakan dokumen krusial yang secara resmi membuktikan peralihan hak atas tanah atau bangunan dari penjual kepada pembeli. Keabsahan AJB, menurut Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, hanya dapat dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Tanpa AJB, transaksi properti secara hukum belum dianggap sempurna. Ini berarti, meskipun pembeli telah menyelesaikan pembayaran, kepemilikan atas objek tersebut belum beralih secara sah. Dalam praktiknya, AJB menjadi dasar utama untuk proses balik nama sertifikat di Badan Pertanahan Nasional (BPN). Tanpa dokumen ini, pembeli tidak memiliki pijakan hukum yang kuat.
Risiko Cicil Rumah Tanpa AJB
Kasus di Tangerang Selatan bukanlah kejadian yang terisolasi. Banyak sengketa properti yang berakar dari transaksi tanpa akta resmi. Berikut adalah sejumlah risiko utama yang mengintai pembeli:
- Tidak bisa balik nama sertifikat: Tanpa AJB, pembeli tidak dapat mengubah nama pemilik di sertifikat tanah. Secara hukum, aset tersebut masih terdaftar atas nama penjual.
- Status kepemilikan lemah: Kuitansi pembayaran atau perjanjian di bawah tangan tidak memiliki kekuatan hukum yang memadai. Dalam situasi sengketa, posisi pembeli menjadi sangat rentan.
- Berisiko dijual ke pihak lain: Karena sertifikat masih atas nama penjual, ada kemungkinan properti tersebut dijual kembali kepada pihak lain tanpa sepengetahuan pembeli awal.
- Tidak bisa dijadikan jaminan kredit: Bank umumnya mensyaratkan sertifikat atas nama debitur sebagai agunan. Tanpa proses balik nama, properti tersebut tidak dapat digunakan sebagai jaminan kredit.
- Potensi sengketa waris: Jika penjual meninggal dunia sebelum AJB dibuat, ahli waris memiliki potensi untuk menggugat atau menolak sahnya transaksi tersebut.
- Masalah administrasi pajak: AJB merupakan dasar untuk pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) serta Pajak Penghasilan (PPh). Tanpa AJB, proses perpajakan tidak dapat dilakukan sesuai aturan yang berlaku.
Adyanisa menekankan bahwa transaksi properti bukan sekadar pertukaran uang dan bangunan. Ada aspek hukum yang kompleks, meliputi status tanah, keabsahan dokumen, serta kondisi objek yang tidak sedang dalam sengketa atau dijaminkan. Dalam proses pembuatan AJB, PPAT melakukan verifikasi menyeluruh untuk memastikan semua aspek tersebut aman, sehingga memberikan perlindungan hukum.
AJB ibarat “jembatan hukum” yang memastikan hak kepemilikan berpindah secara sah dan diakui oleh negara. Kasus di Tangerang Selatan menjadi bukti nyata bahwa kedekatan personal tidak dapat menggantikan jaminan perlindungan hukum dalam transaksi properti.
Oleh karena itu, bagi masyarakat yang berencana membeli rumah atau tanah, terutama dengan sistem cicilan langsung kepada pemilik, proses legal melalui PPAT sangat penting. Ini bukan sekadar formalitas, melainkan kebutuhan utama untuk menjamin kepastian hukum dan menghindari kerugian di kemudian hari.
